INFORME ESPECIAL: En qué consiste el nuevo proyecto de Ley de Alquileres

Informes Especiales 24 de febrero de 2019 Por
En nuestro país, alrededor de 8 millones de personas alquilan su vivienda. Cual es la situación actual del Proyecto de Ley y en que puntos beneficiaría a los inquilinos.
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A principios de 2016, desde la "Federación de Inquilinos Nacional", presentaron en el Senado de la Nación un proyecto de Ley de Alquileres que recogía gran parte de los reclamos de aquellos que alquilan, reduciendo significativamente el desequilibrio entre las partes en una relación contractual.

La iniciativa en cuestión fue discutida durante todo 2016 en distintas reuniones de comisión del Senado, donde se introdujeron modificaciones y se aprobó por unanimidad en noviembre de ese año.

En Diputados, el tema estuvo paralizado durante mucho tiempo. Recién se discutió cuando Mauricio Macri, en octubre de 2018, reconoció la necesidad de avanzar en una nueva Ley de Alquileres y encomendó a su bloque parlamentario a impulsar ese debate en Diputados.

Rápidamente, el proyecto que contaba con media sanción de Senadores obtuvo dictamen favorable en la Comisión de Legislación General de Diputados. Sin embargo, por presión del mercado inmobiliario y por disputas internas dentro del oficialismo; el proyecto no se trató en el recinto antes de la finalización de las sesiones ordinarias y perdió estado parlamentario.

Ante esta situación, la senadora García Larraburu ingresó nuevamente el proyecto de ley con más las modificaciones que fueron consensuadas durante la última discusión en comisión.

En qué consiste el proyecto y de qué forma elevaría la calidad de vida de los 8 millones de inquilinos del país.
 
PLAZO MÍNIMO
Se extiende de dos a tres años el plazo mínimo de un contrato de alquiler. Se trata de uno de los dos puntos más importantes del proyecto. Si bien el plazo mínimo seguiría siendo mucho más reducido que en los países con regulaciones más avanzadas en materia de alquileres, es destacable que en Argentina nunca hubo un plazo mínimo tan extenso. Este artículo es importante por dos motivos.

Brinda mayor estabilidad. No es habitual que los contratos de locación se renueven en reiteradas ocasiones. Ya sea por negativa del locador, por imposibilidad de afrontar los nuevos precios o por cualquier otra situación, la mayor parte de los inquilinos se muda cada 2 o 4 años. Esto perjudica su integración en el barrio, altera sus relaciones sociales y su vida cotidiana en general, obligándolos a tomar decisiones significativas que afectan a todo el núcleo familiar, como modificar las rutinas laborales o el establecimiento educativo de los niños, niñas y adolescentes.

Reduce los gastos de renovación del contrato. Cada dos años los inquilinos deben contar con un ahorro suficiente para afrontar depósitos, seguros de caución (en caso de no contar con garantía propietaria) y comisiones (salvo algunas jurisdicciones -como CABA- donde la paga el dueño). Este proyecto reduce la frecuencia con la cual los inquilinos deben hacerse cargo de esos gastos.
ARTÍCULO 3°.- Sustituyese el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

ARTÍCULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa”. 
 
ACTUALIZACIÓN DEL PRECIO
Es el otro aspecto central del proyecto. Actualmente está prohibido indexar el precio de los alquileres al índice de inflación, al precio del dólar o a cualquier otra variable. Ante esta situación, lo que sucede en la práctica es que locadores e inmobiliaria fijan un precio global para los 24 meses del contrato y lo fraccionan en cuatro, estableciendo un precio distinto para cada semestre.

Como ejemplo, se establece que el precio total para los 24 meses es de $299.550 y que la forma de pago es la siguiente: durante el primer semestre, $10.000; durante el segundo semestre, $11.500; durante el tercer semestre, $13.225 y durante el cuarto semestre, $15.200. El porcentaje de esta indexación encubierta queda al arbitrio del locador o de la inmobiliaria y en los últimos años estuvieron siempre por encima del índice de inflación.

Este proyecto deroga la prohibición de indexar los contratos de alquiler y establece que los aumentos sean anuales (no semestrales) a través de un índice de actualización objetivo, que estará conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC), elaborado por el INDEC y el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) elaborado por ANSES.

Como ejemplo, si luego de doce meses de firmar el contrato, el IPC de ese período fue de 30% y el RIPTE de 20%; los alquileres deberán aumentar un 25%.

Al establecer que los aumentos anuales sean por debajo de la inflación, esta regulación generará de forma paulatina que baje la proporción de un salario que se destina al pago del alquiler.

ARTÍCULO 9° – Ajuste. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional en los que el valor mensual del alquiler sea inferior a dos mil (2.000) Unidades de Valor Adquisitivo actualizables por “CER” – Ley 25.827 (“UVA”), el precio del alquiler deberá fijarse como un valor único en pesos y por períodos mensuales, sobre el cual sólo podrán acordarse ajustes anuales, utilizando a tal efecto un índice conformado por partes iguales, con el índice de precios al consumidor (IPC) elaborado por el INDEC y el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) elaborado por ANSES, a cuyo efecto se requerirá al BCRA su publicación mensual. Exceptúese de lo dispuesto en los artículos 7° y 10° de la ley 23.928, y sus modificatorias, al procedimiento de actualización previsto en el párrafo anterior.
 
REGISTRO DE CONTRATOS
Más del 80% de los contratos de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires son en negro y, a nivel nacional, ese porcentaje supera el 90%. Son atípicos los casos en los cuales el inquilino paga el alquiler a través de una transferencia y, a cambio, recibe una factura legal. Lo normal es que el inquilino pague en efectivo y como comprobante le entreguen un recibo no válido como factura, lo que se traduce en una evasión impositiva mil millonaria. Incluso, aquellos inquilinos que pagan Impuesto a las Ganancias, se ven impedidos de realizar las deducciones correspondientes.

El proyecto de ley establece que el locador tiene la obligación de declarar el contrato ante el Registro de la Propiedad Inmueble dentro de los 30 días de la firma del mismo y en caso de incumplimiento, podrá declararlo el inquilino. De esta forma, se pretende blanquear un mercado con altísimas tasas de informalidad.
ARTÍCULO 11°. – A los efectos de su oponibilidad, los contratos de locación de inmueble deben ser registrados por el locador ante el Registro de la Propiedad Inmueble, dentro de los 30 días corridos, contados a partir de la firma del contrato. Si el locador omitiere el registro, podrá hacerlo el locatario a partir del día siguiente del vencimiento del plazo.
 
DEPÓSITO
En relación al depósito en garantía, la legislación actual permite:

Pedir hasta un mes de alquiler por año de contrato, es decir, dos meses de alquiler para dos años de contrato.
Devolver la misma suma que entregó el inquilino, a pesar de que la inflación acumulada durante el período del contrato disminuyó el poder adquisitivo de ese dinero.

Firmar cláusulas con 30, 60 o 90 días de atraso en el reintegro del dinero; ya que no establece un plazo y una metodología de devolución.

Durante los últimos años, los reclamos de inquilinos por falta de devolución del depósito fueron en ascenso.

Cada vez es más habitual que 60 días después de restituido el inmueble y ante la insistencia del inquilino, el propietario le informe que no le va a devolver el dinero, aduciendo daños a la propiedad que no fueron corroborados al momento de la entrega de llaves. En este sentido, el proyecto de ley introduce tres modificaciones importantes:

Reduce el depósito en garantía a un mes de alquiler.
Establece que la devolución del dinero sea en el momento de restitución del inmueble.
Establece que el locador debe actualizar el monto del depósito al valor del último mes de alquiler.
“ARTICULO 2º.- Sustituyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler.

El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último período abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas”.
 
IMPUESTOS Y EXPENSAS EXTRAORDINARIAS
Se deja explícitamente aclarado que el inquilino no tendrá a su cargo el pago de los impuestos que gravan la propiedad (el Impuesto Inmobiliario, en el caso de la Ciudad de Buenos Aires) y las expensas comunes extraordinarias. Teniendo en cuenta que, las liquidaciones de expensas consideran prácticamente todos los gastos como ordinarios, la novedad que introduce el proyecto es que los inquilinos tendrán a su cargo únicamente las expensas que deriven de gastos habituales, es decir, aquellas que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del inquilino, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.
“ARTÍCULO 6°- Sustituyese el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

ARTÍCULO 1209. Pagar cargas y contribuciones por el destino. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, vinculados al uso, entendiéndose por tales aquellos que se relacionan con los servicios normales y permanentes a disposición del inquilino, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.”
 
RENOVACIÓN DEL CONTRATO
Con la legislación actual, el locador no tiene la obligación de informar con anticipación si tiene intenciones de renovar el contrato y bajo qué condiciones. Por lo tanto, es común que locadores o inmobiliarias informen al inquilino el precio del próximo contrato días antes de la finalización del mismo. Esta situación deja a los inquilinos con un margen de acción estrecho en caso de que no puedan afrontar los nuevos precios y deban buscar otra vivienda.

Por este motivo, el proyecto en tratamiento introduce la obligatoriedad de acordar las condiciones de la renovación con tres meses de anticipación. En caso de silencio o negativa del propietario de llegar a un acuerdo, el inquilino puede rescindir anticipadamente sin pagar el mes de multa. La intención de este artículo es darle al inquilino 90 días para buscar otra vivienda y en caso de que la consiga, que no tenga necesariamente que esperar a la finalización del contrato para poder mudarse.
“ARTÍCULO 8°- Agréguese como artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:

ARTÍCULO 1221 bis. Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.”
 
ARREGLOS
Los arreglos que deban realizarse en la vivienda seguirán estando a cargo del propietario y el inquilino seguirá teniendo derecho a exigir una disminución del canon locativo cuando la gravedad del problema lo amerite. La novedad del proyecto es que establece de qué forma y en qué plazos deben actuar ambas partes.

En todos los casos, el inquilino deberá notificar fehacientemente el problema que presenta la vivienda.

En caso de que las reparaciones no fueran urgentes, el locador tiene diez días corridos para hacerlas. Si transcurrido dicho plazo el locador no efectuó las reparaciones requeridas, el inquilino tiene derecho a hacerlas por su cuenta y descontarlas del próximo alquiler.

En caso de que las reparaciones fueran urgentes, el inquilino puede realizarlas inmediatamente.
“ARTÍCULO 4°- Sustituyese el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Si por motivos no imputables al locatario se viese interrumpido el normal uso y goce de la cosa, el inquilino tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.”
 
RESOLUCIÓN ANTICIPADA
Se elimina el plazo mínimo de seis meses para rescindir el contrato y se mantienen las indemnizaciones. Esto significa que en cualquier momento del primer año podríamos rescindir el contrato pagando un mes y medio de multa. Mientras que, durante el segundo y tercer año se podría rescindir pagando un mes de multa.

Actualmente, no se puede rescindir dentro del primer semestre. Si por algún motivo, el inquilino necesita finalizar la relación contractual antes de ese plazo, está obligado a pagar todos los alquileres que le falten hasta cumplir los seis meses de contrato.

Además, se agrega que el inquilino no deberá abonar la multa en caso de que notifique fehacientemente su decisión con tres meses o más de anticipación.
“ARTÍCULO 7°- Sustituyese el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

ARTÍCULO 1221. Resolución anticipada. El contrato de locación de inmuebles con destino habitacional puede ser resuelto anticipadamente por el locatario, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. Si se notificara con un plazo de notificación previa superior a los tres meses, no corresponderá el pago de indemnización alguna. Lo establecido en el presente artículo no será de aplicación a los supuestos enumerados en el artículo 1199.”
 
DOMICILIO ELECTRÓNICO
El proyecto establece que todas las partes deben fijar un domicilio electrónico (mail) en el contrato de alquiler. Todas las comunicaciones que se cursen a través de ese domicilio electrónico serán válidas y vinculantes. Esto implica que quienes alquilan ya no deberán enviar cartas documentos cada vez que necesiten reclamar por arreglos en la vivienda, cortes en el suministro de gas, falta de devolución de depósito, rescisión anticipada, o cualquier otra situación.

Este artículo es importante ya que la comunicación por correo electrónico:

Es gratuita. Los inquilinos dejarán de pagar $440 por una carta documento cada vez que necesiten notificar alguna situación.

Es instantánea y eficaz. Desde que un inquilino se acerca al correo para enviar una carta documento hasta que la misma llega al domicilio del locador pasan –al menos- 24 horas. Además, es posible que nadie reciba esa carta documento y que la misma vuelva al domicilio de origen; con la consecuente pérdida de tiempo y dinero por parte del inquilino.

Evita conflictos. Cotidianamente vemos que quienes se acercan a nuestro asesoramiento legal tienen temor tanto de enviar como de recibir cartas documento, ya que las consideran el inicio de un conflicto judicial. La utilización del correo electrónico favorece la comunicación entre las partes y la solución de conflictos puntuales.
ARTICULO 1°- Sustituyese el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente: “ARTICULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato deben elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Deberán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen.”
 
PAGARÉS
El proyecto prohíbe a los propietarios exigir la firma de pagarés a los inquilinos.

Si bien no es una práctica extendida en todo el mercado inmobiliario, existen casos en los cuales el locador exige al locatario la firma de un pagaré por cada mes de vigencia del contrato. Cuando el inquilino paga el alquiler, el locador restituye o rompe el pagaré. La simple amenaza, por parte del propietario, de ejecutar los pagarés por vía judicial, suele detener cualquier reclamo legítimo del inquilino, haciendo imposible que ejerza derechos de los más básicos.
ARTICULO 2º- Sustituyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

d) La firma de documentos pagarés o de cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.”